Las cláusulas abusivas más habituales en contratos hipotecarios. I. Los intereses


Ha llegado a mis manos el artículo de Maria Jose Achón Bruñén (Doctora en Derecho Procesal) publicado el día 16 de julio de 2013, en el Diario La Ley múm 8127 y referente a las cláusulas abusivas más habituales en las escrituras de hipoteca.

Articulo bastante interesante y clarificador que analiza determinadas cláusulas comunes insertadas dentro de los contratos hipotecarios y que han sido considerados por nuestros tribunales como cláusulas abusivas, máxime después de la reforma legislativa instaurada por la Ley 1/2013, reforma forzada por esas mismas sentencias.

El citado artículo remarca algunas de las cláusulas consideradas como abusivas, siendo las siguientes:

1. Interés de demora desproporcionados

Por interés de demora entendemos aquel contrato accesorio mediante el cual se introduce un recargo económico para cuando nos encontremos ante una mora debitoris, es decir, la mora del deudor, tal y como establece el 1108 del Código Civil español

“Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.”

Por lo tanto, según este precepto del Código Civil, el tipo de interés que resulta aplicable puede establecerse convencionalmente o , en su defecto, por el interés legal. No obstante, el interés de demora es una de las cláusulas abusivas más habituales que se han puesto en los contratos hipotecarios, tal y como remarca el propio artículo, teniendo con ello el problema de que nuestros tribunales no han sido capaces de secundar un criterio uniforme para determinar qué porcentaje de intereses resulta desproporcionado o no.

Muchos juristas recordarán la Junta de Jueces de Primera Instancia de Barcelona del 4 de abril de 2013, en la que se acordó que en los préstamos y créditos hipotecarios se puede considerar abusivo el interés de mora cuando sea superior a 2,5 veces el interés legal del dinero, salvo si el interés remuneratorio es superior a dicho límite, en cuyo caso se estimará abusivo el interés de mora que supere en dos puntos el remuneratorio, sin perjuicio de la potestad jurisdiccional para estimar otros límites. En lo referente a los contratos hipotecarios y según el artículo recientemente modificado 114 LH, se prevé que los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y que sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

Ahora bien, el problema, tal y como remarca la Dra. Achón, es que los intereses de demora no ostentan naturaleza jurídica de intereses legales, sino que se califican como sanción o pena cuya finalidad es indemnizar los perjuicios causados por el retraso del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, motivo por el cual se podría decir que no cabría encuadrarlos en la Ley de la Usura, ni su configuración como leonino o usurario el tipo de interés, quedando únicamente su moderación mediante la Ley de Consumidores y usuarios, con sus respectivas limitaciones para determinados sujetos, como las personas jurídicas, que siempre hay que recordar que se encuentran completamente excluidas de la consideración de consumidores y usuarios. Sin embargo, para las personas físicas, se califica como abusivas las cláusulas que imponen una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor o usuario que no cumpla sus obligaciones (art. 85.6).

Pero, ¿qué sucede cuando se declara la nulidad de esta cláusula? Por un lado, tenemos la interpretación del 83.2, según el cual el Juez tendría la competencia para integrar el contenido del contrato estableciendo otro interés no pactado; pero por el otro, tenemos la sentencia del TJUE de 14 de junio de 2012, que no permite al Juez integrar o modificar las cláusulas declaradas abusivas, declarando con ello la incompatibilidad de ese artículo 83 con el art. 6.1 de la Directiva 93/13/CEE. De este modo, declarada la nulidad de esta cláusula deberá excluirse sin más del contrato, desproveyendo al mismo de toda previsión al respecto, por lo que no entraría la aplicación directa de los límites legales establecidos tanto en el 1108 CC o en el 114 LH, los cuales sólo operarán como una frontera a partir de los cuales cabría la consideración de dicha cláusula como abusiva o excesivos.

2. Intereses remuneratorios excesivos

A diferencia de los intereses de demora, los intereses remuneratorios son aquellos que gravan la productividad del propio dinero como retribución por un préstamo, naciendo del propio contrato. Estos intereses, en principio, no son sometidos a control judicial, siempre que hayan sido redactados de manera clara y transparente. Además, el propio artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE no permite la apreciación del carácter abusivo de cláusulas relativas a la definición del objeto principal, a menos que no se redacten de forma comprensible, por lo que únicamente ese principio de transparencia sería el que estaría sometido a control judicial.

Sin embargo, este artículo 4.2 de la Directiva no está incorporado a nuestro ordenamiento jurídico, por lo que tácitamente podríamos interpretar, al igual interpreta la propia Dra. Achón, que se autoriza un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieren a la definición del objeto principal del contrato.

Hay que recordar que, si bien anteriormente me he referido que no resultaría de aplicación la Ley de la usura para los intereses de demora, no así resultaría para los remuneratorios, pues este interés al integrarse dentro del principal, afectaría directamente sobre la base del propio contenido del contrato. En su consecuencia, estaríamos ante la nulidad del contrato de préstamo que alcanza a las garantías accesorias, con la correspondiente obligación restitutoria; en otras palabras, declarada la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida, sin intereses.

Para ello, debemos considerar que esos intereses se integrarán dentro de la Ley de represión de la usura cuando sean superiores al control del dinero y manifiestamente desproporcionados con las circunstancias del caso, o en condiciones tales que resulten leoninos, aceptados por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia, o de lo limitado de sus facultades mentales, hechos que estarán, de momento, sometidos a valoración judicial.

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