Las cláusulas abusivas más habituales en contratos hipotecarios. II. Cláusulas suelo y cláusulas vencimiento anticipado


Continuando con el post anterior, voy a continuar con ese artículo de la Dra. Achón analizando las cláusulas consideradas abusivas y que han sido muy utilizadas en los contratos hipotecarios y, si bien en el anterior post me centré en los tipos de interés, anunciando que habrá otro con la afectación de los tipos de intereses a priori excesivos para las personas jurídicas, en este me voy a centrar concretamente en las cláusulas suelo y en las cláusulas de vencimiento anticipado.

3. Cláusula suelo. Retroactividad o irretroactividad

Como muchos juristas habrán leído, nuestro Tribunal Supremo mediante su sentencia de 9 de mayo de 2013, con su auto aclaratorio de 3 de junio de 2013, avala en términos generales la licitud de las cláusulas suelo siempre que sean claras y transparentes con independencia de que exista desequilibrio o equidistancia entre el tipo inicial fijado y los topes señalados como suelos y techo o incluso si no coexiste con cláusulas techo, argumento jurídico que viene acorde con lo establecido en la Directiva 93/13/CEE dispone en su art. 4.2, “la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato […] siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible”; es por ello que en esos autos se concluye la ilicitud de las cláusulas suelo sólo cuando no se observe esa falta de transparencia exigible a las cláusulas no negociadas individualmente.

Sin embargo hay que dejar claro una cuestión: el hecho de que circunstancialmente la cláusula haya resultado beneficiosa para el consumidor durante un periodo de tiempo no la conviene en transparente. Y en este orden de cosas se puede matizar que los tipos establecidos en las cláusulas suelo se convertían en préstamos a un interés mínimo fijo, de modo que la oscilación del tipo mínimo de referencia daba cobertura exclusivamente a los riesgos que para la entidad crediticia pudieran tener las oscilaciones a la baja, frustrando las expectativas del consumidor de abaratamiento del crédito.

Pues bien, volviendo a la sentencia de 9 de mayo de 2013, coincido con la Dra. Achón, en que nuestro más alto Tribunal incurre en un defecto al establecer la prohibición de todo efecto retroactivo de la cláusula suelo nula, lo que no permite a los interesados afectados recuperar las cantidades pagadas en exceso. En efecto, la declaración de nulidad de una cláusula implica la destrucción de sus consecuencias, como si nunca hubiere existido, dado que tiene efectos ex tunc de acuerdo al aforismo latino ‘quod nullum est nullum effectum producit’ y recogida por el artículo 1303 del Código Civil estatal. Pero el Tribunal Supremo sacrifica ese principio considerando que la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia en el orden público económico, algo así como catalogar como lesión el fallecimiento de un grupo de asegurados que tenían la cobertura de vida e indemnidad física, alegando que pagar las cantidades por fallecimiento generaría graves problemas económicos. Así, y de esta forma concluye la propia Dra. Achón, el Supremo concluye que la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia no conlleva la devolución de los importes indebidamente cobrados, sacrificando el efecto principal de la nulidad en detrimento del consumidor y en pro de unas entidades financieras que no han obrado deontológicamente correcta al intentar disimular el verdadero contenido y significado de la cláusula suelo pactada.

En conclusión, en esa sentencia, nuestro TS declara los efectos de una cláusula suelo nula como ex nunc, en vez de ex tunc. Asimismo, ya han empezado a haber alguna sentencia que declaraba los efectos contrarios, es decir, la nulidad de la cláusula suelo con carácter retroactivo, criterio que poco a poco, se irá estableciendo.

4. Vencimiento anticipado por impago de una cuota

Mediante Ley 1/2013, de 14 de mayo se ha modificado lo previsto en el artículo 693 de la LEC, ampliando de uno a tres mensualidades impagadas para que puedan cobrar eficacia el vencimiento anticipado, siempre y cuando se haya estipulado en el contrato, porque en caso contrario, carecería de sentido su aplicación. Así, y recogida esta cláusula en el contrato, no procederá despachar ejecución y, si se ha despachado, procederá dejar esta sin efecto, a menos que cuando se hubiera iniciado el proceso de ejecución ya se debieran al menos tres.

5. Vencimiento anticipado por embargo de bienes del prestatario o disminución de su solvencia

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, es abusiva esta cláusula porque “supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías”

6. Vencimiento anticipado por imposibilidad de inscribir la garantía hipotecaria en el Registro

Se considera esta cláusula abusiva porque recoge la facultad de la entidad financiera de resolver el préstamo si no pudiera registrarse el documento de hipoteca por cualesquiera motivo, provocando un desequilibrio de las obligaciones de las partes derivadas del contrato.

7. Vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones accesorias

Esta cláusula per se resulta abusiva y, desde mi punto de vista, contra legem pues atenta contra la propia virtualidad de las propias obligaciones al exigir el vencimiento de la obligación por un incumplimiento de la obligación accesoria.

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