Comentarios a la modificación de la vivienda de alquiler


El pasado día 18 de diciembre de 2018 salió publicado el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre que modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos; la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; y el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, de Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Esta reforma ya está en vigor y se aplicará a todos los contratos de arrendamiento que se celebren con posterioridad a su entrada en vigor, es decir, a partir del 19 de diciembre. En principio, a los contratos anteriores a esta ley no les afectará, salvo que las partes del citado contrato acuerden sujetarse y adaptarse a estas nuevas modificaciones.

Estas modificaciones son las siguientes:

  • Duración del contrato de arrendamiento (art. 9 LAU). Una de las principales demandas del sector y más cuestionadas ha sido la duración del contrato de arrendamiento. En la anterior modificación del contrato de alquiler se redujo a los tres años y, ahora, con esta modificación se volverá a incrementar hasta los CINCO AÑOS para cuando el arrendador es persona física o SIETE AÑOS, si el arrendador es persona jurídica. Cuando el contrato fuere inferior a esa duración, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo (siempre con treinta dias de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas). No operará esta prórroga obligatoria si el arrendador manifiesta su necesidad de la vivienda para destinarla a primera vivienda para él o poara sus familiares o para su cónyuge, lo que deberá realizar con al menos dos meses de antelación, teniendo el arrendatario la obligación de entregarlo. Ahora bien, si pasados tres meses desde la extinción del contrato, no se ocupase la vivienda por el arrendador o sus familiares, podrá en antiguo arrendatario optar entre la reposición de su uso o a una indemnización de una mensualidad por cada año que quedase hasta el cumplimiento del plazo de cinco o siete años.
  • Prórrogas del contrato (art. 10 LAU). La ausencia de notificación de la intención de no renovación del contrato de arrendamiento una vez finalizado el plazo máximo del contrato (notificación fehaciente con un mínimo de 30 días de antelación) el contrato se prorrogará necesariamente por TRES AÑOS más.
  • Revisión de la renta (art. 18 LAU). Durante la vigencia del contrato, la renta sólo se revisará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y por los términos pactados. Se introduce también aquellos contratos de arrendamiento de renta reducida, con la limitación de la revisión de las citadas. rentas.
  • Limitación a la revisión de la renta para el caso de obras de mejora (art. 19 LAU). Se establecen limitaciones a la revisión de la renta para cuando se produzcan obras e mejora, lo que únicamente podrá realizarse una vez transcurridos la duración de los cinco o siete años (salvo que se pacte otra cosa) y, en todo caso, se establece una limitación a la aplicación de esa subida: el 20% de la renta vigente.
  • En relación a los gastos (art. 20 LAU). Un punto en conflicto son aquellas personas que asumen los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato. Con esta modificación, ambos gastos serán a cargo del arrendador, siempre que el arrendador sea una persona jurídica, siempre que esos servicios no hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
  • Limitación incremento fianza (art. 36 LAU). En ocasiones hemos sido testigos de cómo se iba incrementando el importe de la fianza. En este caso, se introduce la prohibición de actualización del importe de la fianza dentro delos primeros cinco años o siete del contrato de arrendamiento.
  • En relación a la modificación del régimen de propiedad horizontal, se introduce una limitación, a priori insuficiente, en relación al alquiler turístico. En este caso, se hablaría de una limitación a la propiedad, lo que requerirá el voto de como mínimo las tres quinta partes de los propietarios.
  • Modificación del procedimiento de desahucio de la vivienda. Se retoca el régimen de desahucio de viviendas y se añade la posible causa de vulnerabilidad. En este caso, y detectada la situación de especial vulnerabilidad por los servicios sociales, se podrá suspender el proceso judicial y durante un plazo máximo de suspensión de un mes. Ahora bien, esta medida, entiendo, que será prácticamente inefectiva, por cuanto que los servicios sociales no disponen de medios suficientes para que, en menos de un mes, puedan tomar medidas, sirviendo únicamente para suspender durante un mes el plazo judicial, suprimiéndose la agilidad que se debería tener un procedimiento de recuperación de la vivienda ante incumplimientos por parte del arrendatario.

Existen otras modificaciones del citado Real Decreto, pero en modo alguno profundizan en el trasfondo del problema del contrato de arrendamiento, pero sin lugar a dudas, pueden ayudar a una mejora del propio régimen de alquiler. En este caso, extraño otra limitación a las subidas de renta que realizan los arrendadores personas físicas, pero no realizados por ellos directamente, sino por aquellas empresas que tienen el encargo de practicar dicha gestión.

Otro hecho que podría haberse regulado es la obligación de pagar a determinados profesionales. En este caso, las partes pueden acordar lo que consideren oportuno, pero no son pocos los arrendatarios que ven cómo, sin necesidad de haber contratado un profesional, deben hacerse cargo del pago de sus honorarios, lo que se realiza a cargo de una cuota arrendatícia y, después, cuando se encuentran ante determinados problemas derivados de la conviviencia (cinco años es un plazo considerable del que pueden acaecer determinados problemas) ven como son completamente ignorados por dichos profesionales.

Evidentemente, hay que aplaudir estas medidas urgentes, pero que en modo alguno solucionarán la totalidad de los problemas que existen dentro de la regulación jurídica de los contratos de arrendamiento. Faltará ver si la homologación parlamentaria de este Real Decreto Ley introduce alguna nueva modificación.

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